• Document: Podejście mieszane w wycenie nieruchomości
  • Size: 467.7 KB
  • Uploaded: 2018-12-08 00:09:57
  • Status: Successfully converted


Some snippets from your converted document:

Podejście mieszane w wycenie nieruchomości PODEJŚCIE MIESZANE ► §15-19 RozpWyc ► Nota Interpretacyjna Nr 4: Zastosowanie metody pozostałościowej w wycenie nieruchomości PODEJŚCIE MIESZANE [założenie] Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. PODEJŚCIE MIESZANE METODA POZOSTAŁOŚCIOWA METODA KOSZTÓW LIKWIDACJI METODA WSKAŹNIKÓW SZACUNKOWYCH GRUNTU Metoda pozostałościowa ► Zawiera elementy podejścia porównawczego, dochodowego kosztowego ► Metodę pozostałościową można stosować do określenia wartości rynkowej nieruchomości, jeżeli nieruchomość ta podlegać ma rozwojowi polegającemu w szczególności na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, modernizacji, adaptacji, montażu lub remoncie obiektu budowlanego. Zastosowanie metody pozostałościowej ► dookreślania wartości rynkowej nieruchomości, w przypadkach braku odpowiedniej liczby transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych do nieruchomości szacowanej pozwalającej na zastosowanie podejścia porównawczego do wyceny lub jeśli zgromadzone dane nie pozwalają na określenie wartości rynkowej w podejściu dochodowym. ► wymaga określenia najkorzystniejszego sposobu użytkowania nieruchomości, która podlega wycenie. Zastosowanie metody pozostałościowej ► przyjęte założenia i dane, uwzględnione w wycenie, muszą mieć charakter rynkowy i powinny wynikać z przeprowadzonej analizy rynku. ► Przyjęcie danych wejściowych do wyceny powinno zostać uzasadnione. Procedura 1. Wartość rynkową nieruchomości określa się jako różnicę wartości nieruchomości po zrealizowaniu zakładanego rozwoju i kosztów rynkowych związanych z tym rozwojem, z uwzględnieniem zysku inwestora uzyskiwanego na rynku podobnych inwestycji. wg wzoru: WR = WK – (KR + ZI) gdzie: WR - wartość rynkowa nieruchomości, WK - wartość nieruchomości po zrealizowaniu rozwoju, KR - koszty rynkowe związane z rozwojem nieruchomości, ZI - zysk inwestora uzyskiwany na rynku podobnych inwestycji. Procedura, cd. 2. Określenie wartości nieruchomości po zrealizowaniu rozwoju (WK). 3. Określenie rynkowych kosztów związanych z rozwojem nieruchomości (KR), m.in: - koszty uzyskania pozwoleń i uzgodnień, - koszty zakupu, - koszty wstępne, - koszty budowy, - inne opł opłaty i koszty, w tym rezerwy na koszty nieprzewidziane - koszty finansowania. 4. Określenie rynkowego poziomu zysku inwestora (ZI) uzyskiwanego na rynku nieruchomości podobnych. 5. Określenie wartości rynkowej nieruchomości (WR) jako różnicy wartości nieruchomości po zrealizowaniu rozwoju i sumy kosztów rynkowych związanych z tym rozwojem oraz zysku inwestora uzyskiwanego na rynku nieruchomości podobnych. 6. Przeprowadzenie analizy otrzymanego wyniku np. poprzez porównanie z transakcjami, ofertami i odpowiednimi wskaźnikami. Zysk inwestora ZI ► Zysk inwestora uzyskiwany na rynku inwestycji podobnych zależny od rodzaju inwestycji wynagrodzenie inwestora za ponoszone ryzyko i zaangażowanie w proces inwestycyjny. ► Przyjmuje się zysk inwestora, może być określony jako: procent rynkowych kosztów związanych z rozwojem (KR) lub wartości nieruchomości po zrealizowaniu zakładanego rozwoju (WK). Metoda kosztów likwidacji ► metoda stosowana, gdy części składowe gruntu przeznaczone są do rozbiórki ► wartość nieruchomości równa jest kosztowi nabycia gruntu, pomniejszonemu o koszt likwidacji części składowych gruntu, powiększonemu o wartość materiałów pozostałych po rozbiórce. W = Wg – Kr + WM gdzie: W – wartość nieruchomości Wg – koszt nabycia gruntu (wartość rynkowa) Kr – koszt likwidacji części składowych gruntu (powiększony o koszty utylizacji materiałów szkodliwych, np. azbestu) WM – wartość materiałów z odzysku Metoda wskaźników szacunkowych gruntu ► Stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolnicze lub leśne, gdy brak transakcji rynkowych dla tego typu nieruchomości ► Wartość 1 ha gruntu ustala się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony żyta albo ceny 1m3 drzewa ► Klasy gruntów z katastru nieruchomości ► Typy siedliskowe lasów z planów urządzenia lasów ► Okręg podatkowy wg przepisów o podatku rolnym Podejście mieszane w wycenie gruntów rolnych ► w przypadku ustalania wartości plantacji będącej w okresie plonowania ► wartość plantacji określa się jako sumę kosztów jej założenia i pielęgnacji do pierwszych zbiorów, oraz wartości utraconych pożytków od dnia na który określany jest stan plantacji, do końc

Recently converted files (publicly available):