• Document: Le tabelle millesimali
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La riforma del condominio Le tabelle millesimali Formazione Revisione Impugnazione Camera di Commercio di Torino – 11 novembre 2013 – avv. Roberto Bella DEFINIZIONE Le tabelle millesimali rappresentano le quote di proprietà nel condominio, espresso come rapporto fra il valore di ciascuna unità ed il valore dell'intero edificio, fatto uguale a 1000 . Dal punto di vista materiale le tabelle millesimali sono un documento costituito da una rappresentazione grafica di un rapporto di valore in quanto al loro interno sono riportati tutti i valori delle porzioni di piano di cui sono titolari i condomini, rapportati, singolarmente, con l’importo totale dei predetti valori. Dal punto di vista aritmetico le tabelle millesimali sono la raccolta e l’elencazione di frazioni nelle quali il numeratore è rappresentato dal valore della proprietà esclusiva ed il denominatore dal valore dell’intero edificio. QUALIFICAZIONE DELLA NATURA GIURIDICA DELLE TABELLE MILLESIMALI Cassazione Civile Sezioni Unite 09/08/2010 n. 18477 NON HANNO NATURA NEGOZIALE Le tabelle millesimali allegate, come richiesto dall'art. 68 disp. att. c.c., al regolamento di condominio che viene approvato a maggioranza, non rivestono la natura di atto negoziale perché non incidono sul diritto di proprietà esclusiva di ciascun condomino, ma accertano il valore di tali unità rispetto all'intero edificio, ai soli fini della gestione delle spese di condominio. Pertanto la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio deve essere prevista per l'approvazione e la modifica delle tabelle in questione In tema di condominio, l'approvazione o la modifica delle tabelle millesimali (anche se allegate ad un regolamento di origine cd. contrattuale), non essendo atti che rivestono natura negoziale, non richiedono il consenso unanime dei condomini con la conseguenza che, qualora non deroghino espressamente ai criteri stabiliti dalla legge, possono essere adottati con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c.. HANNO NATURA DI NEGOZIO RICOGNITIVO Le tabelle millesimali allegate, come richiesto dall’art. 68 disp. att. c.c., al regolamento di condominio che viene approvato a maggioranza, non rivestono la natura di atto negoziale perchè non incidono sul diritto di proprietà esclusiva di ciascun condomino, ma accertano il valore di tale unità rispetto all’intero edificio, ai soli fini di gestione delle spese di condominio. FORMAZIONE DELLE TABELLE Va ricavata la superficie reale della singola unità immobiliare dell'appartamento essa viene moltiplicata per dei coefficienti di riduzione (o di aumento) che modificano i metri quadri in funzione dell'effettivo utilizzo della superficie di essa. I coefficienti di riduzione ( o di aumento ) e che servono a trasformare le superfici o i volumi reali delle singole unità immobiliari in valori virtuali secondo una prassi ormai consolidata, sono quelli previsti nella Circolare 26 marzo 1966 n. 12480 del Ministero dei lavori pubblici, Direzione generale edilizia statale e sovvenzionata, recante le Norme per i collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci . COEFFICIENTI di destinazione o categoria catastale: utilizzato quando nello stesso immobile sono presenti unità immobiliari di diverse categorie catastali; di utilizzazione: identifica la destinazione d’uso delle singole unità immobiliari; di altezza: si applica se l'altezza interna è diversa tra le varie unità immobiliari; in questo caso si dovrà calcolare il volume e non la superficie; di orientamento: si applica se l'edificio comprende più unità immobiliari per piano, a seconda delle diverse esposizioni solari; di esposizione e prospetto: si applica se le varie unità immobiliari di un edificio hanno una veduta differente a seconda che abbiano vista panoramica, su strada principale ecc.; di piano: si riferisce all'unità immobiliare nella sua integrità, prescindendo dalla utilizzazione dei singoli ambienti che la compongono, e pertanto si applica alla superficie complessiva della stessa. di luminosità: tiene conto della quantità di luce che penetra nei vari ambienti secondo l'altezza dei piani. FUNZIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI Art. 68 disp. att. c.c Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. DUPLICE FUNZIONE Ripartizione degli oneri di gestione (artt. 1123, 1124 e 1126 c.c.) Funzionamento dell’assemblea ( art. 1136

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